재건축·재개발 투자

• 재건축은 양호한 기반시설 위의 노후 아파트를 허물고 새로 짓는 것입니다
• 재개발은 기반시설까지 포함하여 구역 전체를 정비하는 사업입니다
• 사업 진행 단계에 따라 리스크와 기대수익이 크게 달라집니다

재건축

• 대상: 노후 아파트, 연립주택
• 기반시설(도로, 상하수도): 양호
• 주로 아파트 단지 단위
• 조합원: 기존 아파트 소유자

재개발

• 대상: 노후 불량 주거지역 전체
• 기반시설: 함께 정비
• 구역 단위 (단독주택, 다세대 포함)
• 조합원: 토지·건물 소유자

공통점:

• 정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행 → 관리처분 → 착공 → 입주
• 사업 기간: 10~20년 이상
• 정부 규제에 크게 영향받음

초기 (정비구역 지정~조합 설립)

• 가격: 가장 저렴
• 리스크: 사업 무산 가능성 높음
• 기대수익: 성공 시 가장 큰 수익

중기 (사업시행인가~관리처분인가)

• 가격: 상당히 상승
• 리스크: 분담금 확정, 이주 필요
• 기대수익: 비교적 안정적

후기 (착공~준공)

• 가격: 거의 신축 수준
• 리스크: 가장 낮음
• 기대수익: 상대적으로 작음

💡 "많이 오를 수 있는 단계"는 리스크도 큽니다. 자신의 위험 허용도에 맞는 단계에서 진입하세요.

① 용적률과 사업성 현재 용적률 대비 허용 용적률의 차이가 사업성 용적률 차이가 클수록 → 일반분양 물량 증가 → 조합원 부담 감소

② 분담금 조합원이 추가로 부담하는 금액 분담금이 적을수록 투자 매력도 높음

③ 대지지분 소유한 토지 면적, 클수록 유리 → 새 아파트 배정 면적에 영향

④ 입지 재건축 후에도 입지가 좋아야 가치 상승 강남 재건축이 인기 있는 이유

⚠️ 재건축 초과이익환수제: 재건축으로 발생한 이익의 일부를 환수하는 제도 투자 수익을 크게 줄일 수 있으므로 반드시 확인하세요.

① 감정평가액 현재 보유 부동산의 감정가 → 새 아파트 배정 시 권리가액으로 사용

② 비례율 (총수입 - 총비용) ÷ 총 종전자산 감정가 비례율 100% 이상이면 사업성 양호

③ 조합원 분양가 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 가격 일반분양가보다 저렴

④ 추가 분담금 조합원 분양가 - 권리가액 = 추가 분담금 이 금액이 적거나 마이너스(환급)면 최고

💡 재개발은 재건축보다 사업 범위가 넓어 변수가 많습니다. 조합 운영 상태, 시공사 선정, 주민 갈등 수준도 확인하세요.

① 사업 지연 10년 이상 걸리는 경우 다수 자금이 묶이는 기회비용

② 사업 무산 주민 반대, 사업성 부족으로 사업 취소 초기 투자금 손실 가능

③ 분담금 폭탄 공사비 상승, 분양가 하락으로 예상보다 큰 분담금

④ 규제 변화 재건축 초과이익환수, 안전진단 기준 강화 등 정부 정책에 따라 사업 진행이 중단될 수 있음

⑤ 이주·명도 리스크 이주 기간 중 거주 불편 세입자 명도 문제

⚠️ 재건축·재개발 투자는 장기 투자입니다. 단기 수익을 기대하면 실망할 수 있으며, 최소 5~10년 이상의 인내가 필요합니다.